Het luxe bed met één druk op de knop verstellen, koken op een kookeiland en de gordijnen sluiten via de tablet. Zomaar wat opties die bewoners van Residentie Slingerdael in Dalfsen straks hebben. Deze residentie, bestaande uit 58 appartementen, is onderdeel van de nieuwbouwwijk Oosterdalfsen en wordt gerealiseerd door het bedrijf Samen Aangenaam Ouder Worden. Wat de bewoners straks kwijt zijn aan huur? Een slordige 1.750 euro per maand. Hoe speelt een bedrijf als Samen Aangenaam Ouder Worden in op de vergrijzing en hoeveel verdient het er eigenlijk aan?
Allereerst is het goed om te weten dat Nederland in hoog tempo vergrijst. Het aandeel 65-plussers steeg de afgelopen tien jaar al met 3,8 procentpunt en deze ontwikkeling belandt de komende decennia nog eens in een stroomversnelling. De vergrijzing heeft in grote lijnen drie oorzaken. Allereerst is onze gezondheidszorg uitstekend, waardoor mensen steeds ouder worden. Uit onderzoek van het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut bleek zelfs dat de helft van alle in 2013 geboren meisjes de grens van 100 jaar haalt. Hetzelfde geldt voor één op de drie jongens.
Een andere oorzaak van de vergrijzing is het feit dat mensen steeds minder en steeds later kinderen krijgen. Volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek kreeg een vrouw in 1960 gemiddeld nog 3,1 kinderen tijdens haar leven. In 2014 lag dit aantal nog op slechts 1,7. Ook de gemiddelde leeftijd tijdens het krijgen van het eerste kind nam toe. Een Nederlandse vrouw zette in 1970 haar eerste kind op de wereld op de leeftijd van 24,3 jaar, tegenwoordig ligt dat getal op 29,5 jaar.
Babyboom
Ten slotte wordt de babyboomgeneratie inmiddels een dagje ouder. Tussen 1945 en 1955 was er in Nederland sprake van een flinke geboortegolf. Deze kinderen groeiden op in de naoorlogse opbouwperiode, waarin de welvaart voor het eerst sinds lange tijd weer toenam. Een groot deel van deze mensen bereikt binnenkort de pensioengerechtigde leeftijd, of heeft deze inmiddels bereikt. Vervolgens is het logisch dat deze groep in de decennia die volgen een grotere behoefte gaat krijgen aan zorg.
Het aantal 65-plussers in Nederland, in percentage van de bevolking. Bron: CBS
Het is een interessante maatschappelijke trend, die vergrijzing. Het vergt veel aanpassingen van de samenleving. De regering voert maatregelen door om te voorkomen dat de vergrijzing zorgt voor te grote financiële en sociale problemen in Nederland. Zo is de pensioengerechtigde leeftijd al verhoogd van 65 naar 67 jaar en is het zorgsysteem op de kop gegooid. De babyboomers kunnen niet massaal gebruik maken van zorg, zoals voorgaande generaties wel konden. In plaats daarvan wordt meer dan ooit van familieleden verwacht dat ze zorgen voor hun naasten en dat ouderen langer thuis blijven wonen.
Kansen
De vergrijzing brengt dus een aantal problemen met zich mee, maar biedt daarnaast ook kansen. Immers, een grote bevolkingsgroep gaat één dezer dagen met pensioen en wil proberen daar zoveel mogelijk van te genieten. Die kansen zag ook Bob Winters, een jonge ondernemer uit Rheden. In de kracht van zijn leven richtte hij eind 2014 het bedrijf Samen Aangenaam Ouder Worden op. Een concept waarin ouderen geheel ontzorgd kunnen wonen in een luxe appartement.
Op elf locaties is het bedrijf inmiddels aan het ontwikkelen en Residentie Slingerdael in Dalfsen is het eerste project dat opgeleverd wordt. Eind 2017 moeten daar de eerste bewoners hun intrek kunnen nemen. Tot die tijd is het bedrijf enkel aan het investeren. De verwachte opbrengsten komen pas veel later binnen. Winters: “De kosten lopen nog steeds voor op de baten. Maar dat weet je als je een onderneming opstart. Het grote nadeel van ons bedrijf is dat de opbrengsten pas komen als een locatie in exploitatie is.” Daarmee is de tijd dan ook de grootste vijand van Bob Winters.
Bob Winters bezig met zijn missie in een modelwoning van Samen Aangenaam Ouder Worden
Eigen familie
Het was een voorbeeld uit zijn eigen familie dat Winters op het idee bracht om te starten met het plan. “Mijn vader is 68 jaar. Nu nog aan het werk, hartstikke fit en je kunt hem bijna geen senior noemen. Maar we hebben wel nagedacht over wat te doen als er iets met hem, of met mijn moeder gebeurt. Dan zit de één in een verzorgingstehuis en de ander in een te groot huis dat dan ineens verkocht moet worden. Dat kan je allemaal voor zijn door het huis nu al te verkopen en een luxe appartement in te trekken. Met het geld dat vrijkomt kan je dan bijvoorbeeld leuke dingen gaan doen.”
Winters streeft ernaar om iets te doen voor de samenleving. Volgens de ondernemer is er voor een grote groep ouderen in Nederland straks helemaal niets geregeld: “De laagste inkomens in ons land worden geholpen met sociale huurwoningen, die laten ze niet aan hun lot over. En de rijkste groep ouderen, ongeveer twee procent van de senioren, redt zichzelf wel. Maar daar tussenin zit een hele grote groep, ongeveer zestig procent, waarvoor niets georganiseerd wordt. Dat is een groot maatschappelijk probleem aan het worden.
“Voor een hele grote groep senioren is niets geregeld”
Twee keer modaal
Wie wil wonen in de luxe appartementen van bijvoorbeeld Residentie Slingerdael tikt maandelijks 1.750 euro af. Dat is een bedrag dat beduidend hoger ligt dan de prijzen in de vrije huursector. Gouden kranen hoeven de bewoners echter niet te verwachten. Gas, water en licht zit daarentegen wel bij de prijs in, net als de gastvrouw die 24 uur per dag aanwezig is. Daarbij zijn verschillende zorgvoorzieningen onzichtbaar in de woning verwerkt, wordt voorzien in telefonie, televisie en internet, is er een grote gezamenlijke lounge en kunnen bewoners klusjes laten doen door de huismeester. “Onze doelgroep verdient anderhalf tot twee keer het modaal inkomen”, legt Winters uit. Volgens cijfers van het Centraal Planbureau komt dat neer op een netto-pensioen zo tussen de 2.325 en 2.725 euro.
“We richten ons op vitale senioren”, beschrijft Winters zijn doelgroep. “Die zijn over het algemeen nu nog fit, maar kunnen op een bepaald moment behoefte aan zorg krijgen. Meestal is het zo tussen de 70 en 75 jaar dat mensen minder mobiel worden. Dan gaan ze erover nadenken om hun huis te verkopen en in een appartement te gaan wonen.” En dat moment, de wissel tussen eigen huis en een appartement, is voor Samen Aangenaam Ouder Worden het moment waarop er kansen liggen.
Zo moet Residentie Slingerdael in Dalfsen er straks uit komen te zien
Ingewikkelde markt
Winters legt uit hoe de markt waarop zijn bedrijf actief is, in elkaar zit. Al snel wordt duidelijk dat het een markt is waarop veel verschillende partijen actief zijn. “Het varieert ook ontzettend hoe de eerste contacten tussen ons en een gemeente tot stand komen. Het kan zijn dat een ontwikkelaar ons benadert met een beschikbare locatie. Dan gaan wij kijken of daar voor ons mogelijkheden liggen. Eventueel benaderen wij vervolgens die gemeente. Maar het gebeurt ook dat gemeenten juist contact met ons opnemen, of dat eigenaren van een stuk grond ons bellen.” Ondertussen tikt de tijd verder en lopen de bedrijfskosten op.
Niet op elke plaats in Nederland wil Samen Aangenaam Ouder Worden overigens een residentie realiseren. Het bedrijf laat alle locaties die op het pad komen scannen, daar heeft het een bureau voor. Dat kijkt hoeveel mensen met een bepaald inkomen en een bepaalde leeftijd in de buurt wonen van een potentiele locatie. Winters: “Het heeft geen zin om bijvoorbeeld in het hoge noorden te gaan zitten, in een klein dorpje, weg van alles. Daar wonen gewoon te weinig mensen om een residentie rendabel te krijgen.” Dalfsen voldeed aan alle eisen en Samen Aangenaam Ouder Worden pakte door.
Bouwplan
In november 2015 werden de plannen van Residentie Slingerdael definitief, met de ondertekening van het bouwplan. Inmiddels is het bedrijf op elf locaties in Nederland actief bezig, maar er is meer op komst. In totaal 36 plekken behoren tot de opties om in de toekomst het concept te ontwikkelen. In Dalfsen kwam het initiatief om Residentie Slingerdael te ontwikkelen vanuit het bedrijf Samen Aangenaam Ouder Worden. Bob Winters nam in deze situatie het contact op met de gemeente, in de persoon van wethouder Klaas Agricola. Hij heeft in zijn portefeuille onder andere ruimtelijke ordening, wonen en volkshuisvesting. Ook met burgemeester Han Noten sprak Winters al in een vroeg stadium.
Winters: “Ze waren direct positief over het concept. Iedereen heeft natuurlijk wel familie die tot de groep ouderen behoort en met hen het beste voor heeft. Maar in het contact met de gemeente is het ook belangrijk dat we realiseren wat elkaars belangen zijn. Wij hebben hele andere belangen dan de gemeente.” Dat de komst van de 80m² tot 110 m² grote appartementen kan leiden tot de komst van een groep rijke ouderen naar de gemeente, gebruikt Samen Aangenaam Ouder Worden niet als argument om gemeenten te overtuigen. “Dat zien gemeenten zelf wel in”, aldus Winters. “Je haalt toch een bepaald publiek naar je gemeente toe.”
Inschrijving
April 2016, na jaren van voorbereiding, staat Winters wederom voor een mooie mijlpaal. De inschrijving voor de appartementen van Residentie Slingerdael gaat van start. De eerste voorzichtige indicatie van de inkomsten die straks gaan komen. Langzaam druppelen de aanmeldingen binnen. Een deel van de toekomstige verhuurders komt uit Dalfsen zelf, maar ook koppels uit bijvoorbeeld Ommen en Hardenberg schreven zich al in. Ondertussen tikt de tijd wel verder. Kosten tellen door, het is geduldig wachten op inkomsten.
“Gemeenten zien wel in dat ze een bepaald publiek naar zich toe halen”
De volgende stap die nu genomen moet worden is de omgevingsvergunning. Die kan Winters aanvragen op het moment dat Samen Aangenaam Ouder Worden minimaal dertig appartementen verhuurd heeft. Die vergunning is nodig om te mogen bouwen. Maar zover is het voorlopig nog niet. De teller van het aantal aanmeldingen staat op vijftien. “We hoopten eigenlijk dat de inschrijving sneller zou gaan”, bekent Winters. De eerste tussenstand is dus niet positief, neemt de tijd een voorsprong? “Aan de andere kant heeft het besluit om te verhuizen ook gewoon tijd nodig. We verwachten de grens van dertig verhuurde appartementen zo rond 1 juli te bereiken”, blikt Winters vooruit. In het meest gunstige scenario kan rond november de eerste paal de grond in en wordt Residentie Slingerdael eind 2017 opgeleverd.
Lange weg
Met de vijftien reeds verhuurde appartementen in Dalfsen heeft Samen Aangenaam Ouder Worden nog een lange weg te gaan. Een snelle rekensom leert dat er nog 43 appartementen over zijn. Volgens Winters speelt zijn bedrijf pas quitte als tachtig procent van de woningen verhuurd is. In het geval van Residentie Slingerdael moeten er dus minimaal 47 appartementen bewoond zijn, voor het bedrijf uit de kosten is. En dan nog gaat het om de baten en lasten voor alleen die locatie. De bedrijfskosten, denk bijvoorbeeld aan de salarissen van de zeven personeelsleden, zijn in deze rekensom nog niet meegenomen.
Wanneer de inschrijving voorspoedig verloopt, maakt Samen Aangenaam Ouder Worden dus winst op Residentie Slingerdael vanaf de 48e verhuurder. In het ideale scenario voor het bedrijf zitten de 58 appartementen ieder jaar helemaal vol. De totale jaaromzet bedraagt dan 58 keer de maandelijkse huursom van 1.750 euro, oftewel een slordige 1,2 miljoen euro per jaar. Hiervan is acht tot twaalf procent winst voor het bedrijf. In theorie zou Samen Aangenaam Ouder Worden dus tussen de 100.000 en 145.000 euro per jaar kunnen verdienen aan Residentie Slingerdael. Mocht dat lukken op alle locaties, dan gaat er een behoorlijk winstgevend bedrijf groeien. Met dank aan de vergrijzing.
Voorlopig kan Winters nog slechts dromen van dat scenario, want de 48e verhuurder in Dalfsen is nog niet in zicht. Al is er nog voldoende tijd om dat aantal te bereiken. De eerste bewoners kunnen immers pas eind 2017 intrek nemen in hun appartement. Tot die tijd is het geheel nog in aanbouw en maakt dus sowieso niemand gebruik van het aanbod van Samen Aangenaam Ouder Worden. De kosten gaan gestaag verder.
Wachtlijsten
Om de appartementen gevuld te krijgen werkt Samen Aangenaam Ouder Worden samen met verschillende partijen. “We zijn nu bijvoorbeeld in gesprek met een woonzorgcentrum in Dalfsen”, legt Winters uit. “Daar hebben ze wachtlijsten. Mochten zij een aanvraag binnenkrijgen, dan kunnen we kijken of daar eventueel gegadigden tussen zitten die ook in Residentie Slingerdael zouden kunnen wonen. Tegelijkertijd willen we wel dat er vitale mensen komen te wonen in de appartementen en geen personen die op het moment van intrekken al een grote zorgbehoefte hebben.”
De doelgroep van Samen Aangenaam Ouder Worden wordt persoonlijk benaderd door het bedrijf. Onder hen dus ook ouderen die op de wachtlijst staan bij het woonzorgcentrum. “Je kunt er ook voor kiezen om dat via een makelaar te doen. Maar wij kunnen veel beter uitleggen wat we willen bereiken met ons product. Bovendien verkoopt of verhuurt een makelaar vierkante meters en hebben wij het complete concept.”
Toekomst
Woon-ontzorgresidenties, zoals Samen Aangenaam Ouder Worden zijn projecten zelf omschrijft, zijn nog niet eerder gerealiseerd in Nederland. Residentie Slingerdael in Dalfsen is de eerste die in dit format opgeleverd wordt. Uiteraard verwacht Bob Winters wel dat we dit soort woonvormen in de toekomst veel meer gaan zien. Onderzoek laat zien dat de vraag naar dergelijke woonvormen de komende tien jaar gaat verdrievoudigen, zoals af te lezen in de tabel. Winters: “Dat komt ook doordat veel bestaande seniorenwoningen gesloopt worden. Mensen willen daar niet meer in wonen.” In een rapport van het EIB, het Economisch Instituut voor de Bouw, valt verder te lezen dat de toekomstige ouderen welvarender zijn dan de huidige ouderen. Zij zouden bereid zijn om meer te besteden aan zorg en wonen. De vraag naar plekken in verzorgingstehuizen stijgt nog wel licht, maar lang niet zo explosief als de vraag naar luxere oplossingen.
De projecten van Samen Aangenaam Ouder Worden vallen onder de categorie ‘overig geschikte huisvesting’. Bron: ABF Research
Het gat in de markt is vooralsnog bijna alleen gevuld door Samen Aangenaam Ouder Worden. Er zijn wel meer bedrijven op de woonzorgmarkt, maar volgens Winters niet vergelijkbaar met zijn bedrijf. “De één focust zich meer op het vastgoed, de ander juist op de exploitatie. Er zijn er maar weinig die beiden doen.” Bang voor toekomstige concurrentie is Winters echter niet. Integendeel. “Als je kijkt naar de voorspellingen, dan is de vraag naar ons product straks zo groot, dat een beetje concurrentie helemaal niet erg zou zijn. Het aanbod mag wel meegroeien met de vraag.”
“Mensen willen niet meer in de bestaande seniorenwoningen”
Markt ligt open
Dus potentiele ondernemers opgelet, de vergrijzingsmarkt blijkt open te liggen om in te springen. Natuurlijk brengt het snel groeiende aandeel ouderen problemen met zich mee. Vier werkenden betalen nu één gepensioneerde, terwijl die ene gepensioneerde in 2040 gefinancierd wordt door nog slechts twee werkenden. En ja, de grote groep babyboomers vergt de nodige aanpassingen van de maatschappij. Maar kijk waar de mogelijkheden liggen en het blijkt dat je ook prima je brood kan verdienen aan deze maatschappelijke trend. Bob Winters kan ondertussen niet wachten tot de oplevering van Residentie Slingerdael. Dan kan de inhaalrace op de tijd eindelijk beginnen.